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As novas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (“REITs”)

O ENQUADRAMENTO

A dinamização do mercado imobiliário e do mercado de capitais nacionais, levou a que o Governo viesse a aprovar o regime das novas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (adiante “SIGI”), tendo origens nos denominados Real Estate Investment Trusts. Estas sociedades configuram um novo veículo de promoção do investimento imobiliário, convertendo o investimento imobiliário em investimento financeiro, e sendo o seu regime jurídico construído com vista à dinamização do mercado de arrendamento em especial. Será necessário verificar a reação dos mercados e dos players internacionais, tendo em conta as regras restrictas deste diploma, nomeadamente no que respeita a política de endividamento, política de investimento e política de distribuição de resultados. A experiência dificilmente revelar-se-à semelhante ao caso Espanhol, em que nos primeiros 4 anos deste regime jurídico não foi constituída qualquer sociedade com esta natureza, o que se deveu também à ausência de um regime fiscal próprio, ao contrário do caso português em que será aplicável o regime fiscal equiparado ao dos Organismos de Investimento Colectivo (adiante “OIC”).

AS NOVAS SIGI

Foi publicado no dia 28 de Janeiro de 2019, o Decreto-Lei n.º 19/2019, que aprova o regime das SIGI.
As SIGI são sociedades de investimento imobiliário que se regem pelas regras do Código das Sociedades Comerciais (adiante “CSC”), no que diz respeito às sociedades anónimas, e do Código dos Valores Mobiliários (adiante “CVM”).

O facto de a legislação qualificar estas sociedades como sociedades de investimento imobiliário tem particular relevância no que diz respeito ao seu regime tributário, sendo-lhes aplicável o regime tributário previsto nos artigos 22.º e seguintes do Estatuto dos Benefícios Fiscais (adiante “EBF”).

REQUISITOS APLICÁVEIS ÀS SOCIEDADES

As SIGI deverão cumprir os seguintes requisitos para poderem ser constituídas:

i) Adoptar o tipo de sociedade anónima e ter o modelo de fiscalização previsto no art. 413.º, n.º 1, al. B) do CSC, ou seja, devem ter um Conselho Fiscal e um ROC;

ii) Têm como objecto social principal, as seguintes actividades:

a) A aquisição de direitos de propriedade, de direitos de superfície ou de outros direitos de conteúdo equivalente sobre bens imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração. No caso do arrendamento, este compreende quer o desenvolvimento de projectos de construção e reabilitação, quer a afectação dos imóveis à utilização de lojas, espaços em centros comerciais ou espaços de escritórios;

b) A aquisição de participações em outras SIGI, ou em sociedades com sede na EU (i) que tenham um objecto social equivalente às SIGI; (ii) cujo activo respeita os limites previstos na legislação portuguesa;

(iii) cujo capital social seja totalmente representado por acções nominativas; (iv) cujo regime de distribuição de lucros seja semelhante ao regime previsto no novo diploma;

c) A aquisição de unidades de participação ou acções de (i) sociedades com políticas de distribuição de lucros similar à das SIGI e (ii) Fundos ou Sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional.

iii) Têm um capital social mínimo, subscrito e realizado, no valor de € 5.000.000, representado por acções ordinárias, não sendo permitido criar categorias de acções;

iv) Cumprem os limites relativos à composição de carteiras e limites ao endividamento;

v) Incluem na firma da sociedade a menção “Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária, S.A.” ou “SIGI, S.A.”;

vi) As acções são admitidas à negociação em bolsa ou selecionadas para a negociação em sistema de negociação multilateral (Euronext Access ou Alternext, em Portugal), nos termos previstos no diploma.

As SIGI podem ser constituídas com ou sem apelo a subscrição pública, aplicando-se, naquele caso, o disposto nos artigos 279.º a 283.º do CSC. Conforme acima referido, não sendo permitida a criação de categorias de acções, não podem ser atribuídas quaisquer vantagens aos promotores, sendo as acções destes imediatamente alienáveis e integrando a mesma categoria de acções que quaisquer outros subscritores. Ao contrário do regime geral das sociedades anónimas, no caso das SIGI, não é permitido o diferimento da realização de quaisquer entradas.

O registo da constituição das SIGI é dado como provisório até que todas as acções sejam subscritas.
No caso de constituição com apelo à subscrição pública, a subscrição incompleta das ações não impede a conversão do registo de constituição em registo definitivo, desde que tenham sido subscritas, pelo menos, 3/4 das acções destinadas ao público e desde que:

i. Sejam subscritas todas as acções destinadas a promotores;

ii. Sejam subscritas acções suficientes para perfazer o montante mínimo de € 5.000.000;

iii. Seja feita menção expressa à subscrição incompleta nos documentos do programa de oferta de acções.
A Conversão em SIGI

As sociedades anónimas, e bem assim, os Organismos de Investimento Colectivo Imobiliários sob forma societária, podem ser convertidos em SIGI.

Relativamente às sociedades anónimas, estas podem converter-se em SIGI mediante deliberação da Assembleia Geral, tomada pela maioria de votos exigida para deliberar alterações ao contrato de sociedade – em princípio, 2/3 dos votos. A Assembleia Geral que deliberar a conversão aprova igualmente as alterações ao contrato de sociedade, por forma a garantir o cumprimento dos requisitos aplicáveis às SIGI.

Neste caso, a conversão produz efeitos no 1.º dia do período de tributação após a data do registo das alterações ao contrato de sociedade. Caso seja necessário operar uma cisão de ramos de actividade da sociedade anónima, os ramos de actividade que integram os vários tipos de activos que compõem o objecto social admissível das SIGI, são considerados uma unidade económica.

No caso de conversão de OIC sob forma societária em SIGI, a deliberação que aprove a conversão tem de ser aprovada por votos correspondentes a 90% do capital social, tendo os accionistas que votaram contra a conversão, direito de se exonerar do OIC, através do exercício do direito de resgate, ou através da aquisição das acções pela sociedade gestora do OIC ou por terceiro. O accionista que pretender ser exonerado, deve comunicá-lo à entidade gestora no prazo de 15 dias após a divulgação da deliberação.

A deliberação de conversão e o contrato de sociedade têm de ser imediatamente enviados à CMVM, sendo a deliberação de conversão divulgada no sistema de difusão de informação, e produzindo a conversão efeitos na data da deliberação, implicando igualmente a caducidade da autorização para OIC, concedida pela CMVM.

A COMPOSIÇÃO DO ACTIVO E OS LIMITES AO ENDIVIDAMENTO

Uma das particularidades das SIGI consiste nos limites legais, impostos quer sobre o tipo de activos, quer sobre o endividamento da sociedade.

Assim, as SIGI terão de respeitar o seguinte duplo limite (verificável a todo o tempo, a partir do segundo ano após a constituição do SIGI), no que diz respeito à composição da carteira de investimento:

i. O valor dos direitos sobre bens imóveis e participações sociais que podem compor o objecto social das SIGI, deve representar pelo menos 80% do valor total do activo;

ii. O valor dos direitos sobre bens imóveis afectos ao arrendamento, deve representar pelo menos 75% do valor total do activo.

No cálculo dos limites acima definidos, considera-se apenas o valor dos imóveis livres de ónus ou encargos que dificultem a sua alienação, com excepção das garantias constituídas para financiamento da sua aquisição, construção ou reabilitação.

Caso a SIGI seja empresa-mãe de um grupo de empresas, os limites acima referidos aferem-se nas contas consolidadas.

Relativamente aos imóveis detidos em compropriedade, os mesmos apenas podem ser considerados abrangidos naquele cálculo, quando:

i. Se encontrem funcionalmente ligados à exploração de fracções autónomas detidas pela SIGI, e exista um acordo escrito sobre a política de repartição de rendimentos e encargos;

ii. Sejam detidos em compropriedade com outras SIGI, desde que exista ou um acordo de repartição de rendimentos e encargo ou um acordo sobre a futura constituição da propriedade horizontal.

Por outro lado, qualquer activo adquirido pela SIGI, tem de ser detido durante, pelo menos, 3 anos após a sua aquisição. Esta limitação pretende obstar a que estes veículos sejam constituídos com meros propósitos especulativos.

Relativamente aos limites ao endividamento, este não pode corresponder, a todo o tempo, a mais de 60% do valor do activo total da SIGI, justificando-se este limite com a necessidade de assegurar a estabilidade do sistema financeiro nacional.

Os terrenos para construção podem ser adquiridos pelas SIGI, desde que sejam qualificados como prédios urbanos ou fracções autónomas no prazo de 3 anos após a sua aquisição.

A NEGOCIAÇÃO E DISPERSÃO EM BOLSA

No prazo de 1 ano desde a data da constituição ou da produção de efeitos da conversão da SIGI, as acções devem ser admitidas à negociação em mercado regulamentado ou selecionadas para negociações em sistemas multilaterais situado em Portugal ou em Estado-Membro da União Europeia.
No momento em que as acções forem admitidas ou seleccionadas para a negociação num dos referidos mercados, pelo menos 20% das acções devem ser dispersas por investidores com participações correspondentes a menos de 2% dos direitos de voto, não sendo aplicáveis as limitações previstas no artigo 228.º do CVM.

A DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

A política de distribuição de resultados das SIGI, são uma das pedras de toque do seu regime e, com ela, pretende-se atrair pequenos investidores que terão uma garantia de distribuição de resultados, caso eles existam.

Assim, o diploma determina que no prazo de 9 meses após o encerramento de cada exercício, as SIGI devem distribuir, sob a forma de dividendos:

i. 90% dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de acções ou de unidades de participação (quando as SIGI adquirem acções em outras SIGI ou unidades de participação em Fundos de investimento);

ii. 75% dos restantes lucros do exercício (aqui os directamente resultantes da actividade imobiliária).
Por outro lado, a lei impõe igualmente políticas de reinvestimento de activos, determinando que, pelo menos, 75% do produto líquido da alienação de activos em carteira das SIGI deva ser objecto de reinvestimento em outros activos, devendo o reinvestimento ocorrer no prazo de 3 anos a contar da alienação em causa.

Também no que diz respeito a reservas, a sua constituição não pode exceder 20% do capital social.

O REGIME SANCIONATÓRIO

Apesar de não existir um regime contraordenacional que impute às SIGI o incumprimento de algum dos requisitos ou regras do diploma, fica determinado que o simples incumprimento de requisitos relativos ao objecto social, capital social, limites aos activos e ao endividamento e regras de dispersão em bolsa do capital, implica a perda da qualidade de SIGI.

A perda da qualidade de SIGI não prejudica a natureza de sociedade aberta, passando a sociedade a reger-se pelas regras do CVM relativas a este tipo de sociedades.

A perda da qualidade de SIGI implica que a mesma sociedade não pode readquirir essa qualidade durante um prazo de 3 anos, após a perda da mesma.

O REGIME FISCAL

O regime tributário aplicável às SIGI será o constante dos artigos 22.º e seguintes do EBF, aplicávela todas as sociedades de investimento imobiliário.

As SIGI ficam sujeitas ao regime geral de tributação em IRC, e à aplicação da taxa de 21% sobre o lucro tributável apurado.

Determina o EBF que, na determinação do lucro tributável destas sociedades, são excluídos os rendimentos de capitais, prediais e mais-valias, referidos no Código do IRS, excepto quando tais rendimentos provenham de entidades com residência ou domicílio em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada em portaria do membro do

GOVERNO RESPONSÁVEL PELA ÁREA DAS FINANÇAS

Nos termos do referido EBF, não são dedutíveis, para efeitos de determinação do lucro tributável, os gastos relacionados com os rendimentos excluídos de tributação, bem como os gastos expressamente previstos no Código do IRC.

Também não concorrem para o lucro tributável, os rendimentos e gastos de comissões que revertam a favor da sociedade.

Já a tributação dos investidores é feita à saída.

Caso o investidor seja sujeito passivo de IRS, os dividendos são retidos na fonte à taxa de 28%, tendo a retenção na fonte carácter definitivo quando o rendimento seja obtido fora do âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola.

Quando o investidor procede à alienação das acções, o rendimento decorrente dessa operação está sujeito a tributação, por meio de retenção na fonte a título definitivo, à taxa de 28%.

No caso de sujeitos passivos de IRC, a retenção é feita à taxa de 25%, tendo a retenção na fonte natureza de pagamento de imposto por conta, excepto quando o investidor beneficiar de isenção de IRC que exclua os rendimentos de capital, caso em que a retenção na fonte tem carácter definitivo. Caso se verifique o cumprimento dos requisitos necessários, poderá haver lugar à aplicação do regime da Participation Exemption, quer quanto à distribuição de dividendos, quer quanto a mais-valias no momento da alienação das acções.

No caso de investidores não-residentes, sem estabelecimento estável em Portugal, a retenção na fonte é feita à taxa autónoma de 10%.

A ENTRADA EM VIGOR

O regime jurídico das novas SIGI entrou em vigor no dia 1 de Fevereiro de 2019.

Rogério Fernandes Ferreira
Tomás Calejo Abecasis
Pedro Miguel Callapez
Frederico Ferreira da Silva